Nesoulad v katastru: Jak vyřešit „černou stavbu“ s klidnou hlavou

Při prodeji domů se občas ukáže, že realita na zahradě je o něco bohatší než ta v oficiálních mapách. Garáž, dílna nebo zděný altán, které se kdysi postavily svépomocí, zkrátka v katastru chybí. I když to zní jako strašák, ve většině případů jde o řešitelnou situaci, kterou stačí jen správně „úřadovat“.

Proč se o to zajímat včas?

Hlavním důvodem není ani tak stavební úřad, jako spíše hladký průběh prodeje. Pokud si kupující bere hypotéku, banka vysílá na místo odhadce. Ten porovnává skutečný stav s katastrální mapou. Když narazí na stavbu, která v dokumentech není, banka obvykle prodej nezastaví, ale bude chtít situaci vyjasnit.

Jak k tomu přistupují banky a odhadci?

Banky jsou dnes racionální. Pokud jde o drobné stavby (kůlna, garáž), většinou chtějí vidět, že majitel už podniká kroky k nápravě.

• Odhadce do zprávy uvede, že existuje nesoulad.

• Banka může schválit hypotéku s podmínkou, že se stavba do určitého data legalizuje nebo zapíše.

• Někdy může banka mírně snížit zástavní hodnotu o náklady na vyřízení papírů, ale málokdy to znamená úplnou stopku pro obchod.

Jak z černé stavby udělat legální?

Většinou stačí projít jednoduchým kolečkem, kterému se říká dodatečné povolení nebo pasportizace:

1. Zaměření: Geodet stavbu zaměří a zakreslí (vytvoří geometrický plán).

2. Pasport stavby: Projektant zpracuje zjednodušenou dokumentaci toho, jak stavba vypadá a z čeho je.

3. Souhlas úřadu: Se vším se zajde na stavební úřad. Pokud stavba neodporuje územnímu plánu (což u garáže na vlastním pozemku většinou nehrozí), úřad ji zpětně „posvětí“.

Čas je váš přítel

Nejlepší je podívat se na katastrální mapu hned, jakmile o prodeji začnete uvažovat. Pokud zjistíte, že vám tam kousek budovy chybí, můžete proces legalizace spustit dřív, než se najde kupec.

Mít „čisté papíry“ je totiž skvělý prodejní argument. Kupující vidí, že se o nemovitost staráte, a pro banku je celý proces jednodušší a rychlejší. Černá stavba není konec světa, je to jen jeden z mnoha úkolů, které společně v rámci přípravy prodeje hravě vyřešíme.